北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我们目前在雅成二里的朝阳雅筑的板楼，现在想再买套房，主要是看着现在银行利息越来越低，儿子也快二十了。现在住朝阳雅筑一梯二户，板楼通透好，北京买房：理清思路，购房建议附近有很多小公园，最近东边拆迁了也要建公园。我和爱人都喜欢户外坐着喝喝茶。所以很喜欢附近地块，但现在的没有小区环境。
最近去看了十四号地铁马家湾附近的富力又一城，恒大御景湾，看重它们靠近马家湾湿地公园，小区环境好些，但离着上班地方庄远了些。我们的预算4百万左右，可以二套公积金贷。
现在纠结的地方是：
1、是否买东三环老小区，因为看重租金和万一自己住离单位近些，但流动性弱，小区没品质，附近没公园，就是地段进国贸。
2、买马家湾附近的小区，看来富力又一城到了翻新改造阶段了，小区内的道路也有破损了，恒大御景湾离地铁远了，如果选十四号线附近还有哪些较好的选择。
3、继续在朝青选，看了罗马家园，好像有个公寓性质的一梯10户，开间我们喜欢，但楼梯小，公寓性质。十里堡老小区可以买吗？
4、离方庄近的龙潭湖公园附近，天坛公园有哪些适合的。
总之我们的需要是：保值、租金、附近有公园、出行方便。
A：
1、朝青的地段儿挺好，所以板块内的小区大多数都保值。雅成一里和二里都是经适房 安置房的性质，自住经济实惠，但品质自然不会太高了。
2、保值 租金，400万左右，那成熟板块的老小区都能做到啊。但劣势就是流动性弱和社区品质一般，这没什么办法，甘蔗不能两头甜，有得必有失。
另外这保值到底指什么？老小区的保值指的是跟随大盘涨跌，不吃亏也占不到便宜。但另一种保值的含义是升值好，这老小区就做不到了。或者说在预算不是太高的情况下，升值和租金是相悖的，升值属于投资，租金属于消费。升值好的大多数租金收益低，租金高的多数都是因为升值慢，二者不可兼得。
3、黄厂马家湾的小区当然挺好了，又一城的品质不错，恒大的虽然带有政策房性质也还行，至少房龄新。但这地段儿到目前为止普通，所以板块内小区的升值也都普通吧。像又一城如果跟随大盘，那现在价格应该7万左右。只能说是在板块内部算保值的，比附近的其他小区强多了，只是放到北京算普通。别的14号线是看自己喜好吧，多关注居住体验吧，毕竟房子是用来住的。
4、珠江罗马也挺好的，朝青板块的第二代楼王，曾经的东四环豪宅。这不是公寓性质，而是公寓形式，比公寓性质的强多了。但升值也不强，否则不会现在的价格。开间更是看自己的喜好，这种产品的适应面窄，自住为主吧。
十里堡老小区当然能买了，这就看自己的主要需求和喜好。还是这话，甘蔗不能两头甜，十全十美的不好找。
5、天坛公园附近肯定没合适的，都是学区房，溢价率普遍30%左右，400万价位的更高。如果用不上学位的话看不看的意义不大，居住的性价比很低，明年高峰期之后也得看政策，否则溢价部分有可能受影响。
也就是只有学区合适，其他各方面不占优。或者说这价位的学区房算合适的，但自住保值什么的就甭聊了，没什么意思。
6、简单就这情况，我要建议还是看朝青附近的老小区吧，基本能达到现有的要求，期望值别太高就行。商品房的话不好找，这价位大多都是更偏重自住的。
仅供参考。
二
我是从鲜鱼口拆迁到弘善的，就这一套房，户型一般但学区很好，我家孩子从东城板厂弘善分校直升的汇文中学朝阳分校。这以前是针对崇文拆迁户的单独福利，但随着过两年孩子减少，估计买房的新人孩子也能上这学校了。
现在我是想换房，弘善的能卖300多万，再等等成为学区房是否能卖的更多？想在周边置换宜居且升值好的，请问华辉苑如何？御景园呢就是面积太大了，但感觉更好，因为房子是用来住的，大面积的宜居的应该升值更好。
1、弘善的学区是针对具有东城区户口的，朝阳区户籍的买了这房也得不到东城的学籍。或者说将来有可能让朝阳孩子上这学校，但中考时大概率还是得在朝阳进行，小升初的派位也大概率是朝阳。所以弘善不太可能成为学区房，价格中也就不会加上学籍价值，涨不出学区溢价。
2、华辉苑普通吧，当年东三环最著名的项目是“二华”，华辉苑与双井华腾园，几乎同等价格。那到今天华腾园的单价是7万左右，华辉苑5万多吧，这差距不算小了。而且就算是华腾园跟大盘相比也是略有落后的，华辉苑就落后的更多点儿。以后价格走势的最好成绩有可能不再落后，但毕竟老了，完全扭转趋势的可能性不大。
御景园怎么说呢？曾经的东三环标杆儿，北京十大豪宅之一，看今天的价格像吗？大多数塔楼老公寓都是这种情况，奥运之后就不太受追捧了，价格走势偏弱。优势就是居住的性价比高，租金收益率也相对高。但升值方面不占优，几乎不可能逆转，全北京甚至全中国到目前为止还没有先例。
3、简单就这情况，既然也强调房子是用来住的，那就多考虑自住吧，其他的都是副产品。
三
为什么不建议用孩子的名义买房？我同样是和您这个问答的情况一样，不是说没资格，而是想规避遗产税，想直接买了就踏实了，就一个闺女，反正将来两套房也都是她的。
1、也不是说都不建议，而是说如果用孩子的名义买房，那最好就买好的，避免将来落埋怨。打个不恰当的比方吧，这就相当于包办婚姻似的，如果没征得孩子的同意就给办证了，那将来人家接受这安排且过的美满还行，但如果不满意可就落埋怨了。
毕竟如果不办证的话什么都好说，而一旦办了证，就算将来再办个解除手续，也不能算是初婚了，对孩子是有影响的。
2、房子也是这样，如果买的是好房子还行，将来孩子还感谢父母呢。但如果买的让孩子不满意，而人家又失去首房首贷的资格了，父母难免花钱不落好儿。
毕竟这里是北京，北京的购房资格挺值钱的，尤其是持续限购的政策之下，首套二套的区别很大。另外还有保障房一类的资格问题，如果名下有过房产记录，那如果政策较真，孩子有可能就失去申请资格了。
3、简单就是这情况，总之就是考虑周全，谁家父母都是为了子女好，但尽量是花钱办美事儿，最起码别落埋怨不是？
四
我在南四环花乡桥天坛医院工作，想在周边买房。资金不凑手只能看老破小育仁里，搜到您的文章了说是有溢价，是因为有拆迁的可能，能解释一下吗？
1、育仁里最早是小产权项目，当地人开发的。然后稀里糊涂的就成了丰台区教育口的福利房，之所以叫育仁里，其实就是教书育人的意思。普通的教师楼，住户们基本都是教师，或者说以教育系统的为主。
小区的社区氛围挺好，知识分子多。优势是得房率高，缺点是没什么社区环境，房龄也老了。然后旁边是四合庄小学，或许会有些噪音。
2、这地段儿在地图上能看的更清楚，被丰科园东区的写字楼给包围了，显的很另类，与周边的商业氛围不搭配。所以一直有将这里整体拆迁的传闻，但要拆的话就得和小学一起办，手续挺复杂的，所以就拖了下来，拖了至少十多年了。
我曾经听说过几个方案。补偿最多的是按照1:2，也就是拆一平给2平的安置房，地段儿就在周边。中等的是1:1.8或1.5，最少的是1:1.2。但具体什么方案和给那个地段的房子谁也不知道，一直都没准信儿。
3、但既然是有这么个传闻，理论上也确实有可能，所以房价中就体现出了价值呗。这和附近的对比一下房价就知道，老破小竟然和旁边商品房差不多，和房龄新的回迁房也差不多，自然说明房价中含有溢价呗。这用租售比计算也可以，大致在10%或再多点儿。
4、所以如果买育仁里的房有赌的成分，赢了那肯定就是赢了，但万一输了这10%的房价就没了。拖了这么多年了，谁也不敢保证，只能看自己的判断。
五
请问，我工作地点在望京，女方在北京西站，双方父母都住在石景山，所以想买偏西一些的房子。希望可以方便坐地铁，最好离双方的工作地点距离都适中。两个人月收入加起来到手5w左右。我目前名下有一套老房子，在开阳里，无贷出租中，租金5700。女方无房。
想买5、6百万的两居室，首付可以凑到250w 。为了自住，现在没有小孩儿，但以后也会涉及上学问题。可以帮我推荐下区域还有小区么？考虑过四季青、蓝靛厂，因为马上会有12号线，感觉还算方便，那附近有符合我要求的么？希望小区环境管理能好一些，年代新一些。
从年初关注的一些房源依然没有卖出去，还在降价。目前的形势下，我是不是也可以考虑继续租房一到两年，然后再买？
1、开阳里的租金5700，那价值大概在300多不到400万吧。这套房怎么考虑的，一直出租吗？
2、5/600万的两居室，为了自住但涉及上学问题，也就是要学区房。但要求是管理好，年代新，这要求跟预算相比明显偏高了，现在是北京几乎买不到。那就再租几年吧，如果降了就合适，要不然也没什么办法。
3、这我帮不上什么忙，我一般只能从保值角度说几句而已，这明显是自住和学区要求。不过多说一句，从您的叙述中很明显的体现出对房子不是太懂，所以别着急做决定，多了解一些再出手比较好。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
