“我的房贷利率成功从4.25%降到3.45%啦！”近日，有网友在社交平台发布了一篇存量房贷利率调降
相关笔记，引发广泛关注。
《中国银行保险报》记者在询问几位有类似经历的购房者后发现，促成“存量房贷利率下调”的原因是购房者申请了房贷“商转公”业务
，即在无需结清原商业贷款的情况下，将商业银行个人住房贷款余额置换为个人住房公积金贷款
。
“我是两年前买的二手房，当时没有正在缴存的公积金账户，所以就直接办理了商贷。在缴纳了一段时间公积金后，到今年3月，终于满足了‘商转公’资格。考虑到商贷和公积金贷有利差，当时转换后利率能从4.2%
降到3.1%
，我就去办了。”一位近期办理了该业务的山东购房者赵女士与记者分享了她的经历。
01
申请房贷“商转公”需满足一定条件
记者注意到，今年以来多个城市陆续开启并优化房贷“商转公”业务
8月23日，吉林省长春市
住房公积金管理中心发布通知，明确开展商业个人住房贷款转“公积金 商贷”组合贷款业务；8月20日，辽宁省盘锦市
住房公积金管理中心宣布正式实施“商转公”顺位抵押业务。此前，山东、河北、河南、安徽、广东、江苏等省的多个城市
已开启“商转公”业务办理通道。
实际上，对于申请了房贷的购房者而言，将利率相对较高的商业银行个人住房贷款利率转化为利率相对较低的住房公积金贷款，无疑能起到“减负
”的作用。
以商贷利率3.95%，公积金贷款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年为例，“商转公”后，公积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年节省4390元，30年节省13.17万元
不过记者在梳理各地政策后发现，购房者若想申请这类房贷转换，也有一定“门槛”
比如，有城市要求，原贷款为住房公积金组合贷款中的商业贷款部分，将不能办理“商转公”贷款
。有城市明确，若购房者想要开展“商转公”业务，需在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含
）以上
，且申请时个人住房公积金账户处于正常缴存状态
与此一些政策细节也在持续优化。
比如，广东梅州、河南开封、江苏苏州
等多地推出“以贷冲贷
”方式，即购房者不再需要自筹资金先结清商业贷款然后申请转公积金贷款，而可以将审核通过后公积金中心发放的贷款，直接用于偿还剩余商贷全部（或部分）本金，免去职工自筹资金的烦恼
02
在惠民生与防风险中取得平衡
“商转公”政策在全国陆续落地，无疑有助于扩大公积金贷款支持范围，减轻缴存职工家庭房贷偿还压力
中指研究院市场研究总监陈文静认为，部分城市支持存量房贷“商转公”，叠加公积金利率下调，有利于减少购房家庭贷款利息支出，降低购房成本
，进而修复老百姓对房地产市场的预期
，同时也有利于一定程度上释放居民消费潜力
中国银行研究院研究员叶银丹表示，当前，居民对存量房贷利率下调的呼声很高，但在商业银行自身净息差承压的背景下，多地开启商转公！你的房贷降了吗？考虑到经营可持续性等多方因素，直接下调存量商业房贷利率难度较大。房贷“商转公”通道开启，提供了一个折中的、可行的方式，能够较好地缓解存量房贷居民的还贷压力，减少这部分具有较强消费能力居民的刚性支出，在一定程度上促进这类群体消费潜力释放。这对于改善当前消费疲弱、内需不足的局面具有重要的现实意义。
不过在实际操作中，考虑到部分地区公积金缴存余额与个人住房贷款余额之间可能存在一定差距，“商转公”业务也要在惠民生与防风险中取得平衡
记者注意到，此前各地在执行“商转公”政策时，会参考住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比，即“个贷率
”这一指标，动态调整。
比如，南宁
公积金中心就因个贷率超过85%，触发暂停受理条件；河南驻马店
、湖南长沙
则明确，当个贷率高于90%（含）时，会暂缓“商转公”预约及受理。
“大多数城市启动或停止‘商转公’需要综合考虑当地公积金贷款的发放情况和缴存余额，充分研判当地房地产市场潜在住房贷款需求。”叶银丹指出，当个贷率较高时，意味着住房公积金的资金大部分被用于个人住房贷款，此时如果进行大量“商转公”业务，可能会进一步加剧住房公积金的资金压力，影响到住房公积金的正常运作和其他缴存职工的权益。因此只有个贷率较低、公积金资金较为充足的地区才能够推出“商转公”政策
记者许予朋
编辑王梦萦
